moneta: Peter Schmid, anlässlich einer Informationsveranstaltung zum Ersatzneubauprojekt im Bergacker hat Habitat 8000 den anwesenden Bewohnerinnen und Bewohnern versprochen, den Quadratmeterpreis der neuen Wohnungen tief zu halten. Aber sie hat nicht gesagt, wie gross die neuen Wohnungen sein werden – was letztlich entscheidend ist für den künftigen Mietzins. Viele der Betroffenen sind existenziell auf eine günstige Miete angewiesen.
Peter Schmid: Es ist wirklich so, dass zu Beginn einer Planung noch keine definitiven Angaben über Wohnungsgrössen gemacht werden können. Alle Genossenschaften und die Habitat sind sich dessen aber bewusst und planen heute deutlich kleinere Wohnungen als noch vor 20 Jahren. Das senkt nicht nur – zusammen mit Belegungsrichtlinien – die Wohnkosten pro Person, sondern auch den ökologischen Fussabdruck. Es ist uns auch allen bewusst, dass es Haushalte gibt, die sich keine viel teureren Mieten leisten können, und unsere Branche übernimmt vieles, um zu verhindern, dass diese aus der Stadt verdrängt werden. Trotzdem würde auch die notwendige umfassende Renovation zu mindestens 20 Prozent teureren Mieten führen.
Ihr habt den Mieterinnen und Mietern angekündigt, dass sie alle die Kündigung erhalten werden.
Das müssen wir aus mietrechtlichen Gründen. Wir sagten auch klar, dass wir uns mit Umsiedlungen bemühen, dass alle, die im Bergacker verwurzelt sind, auch bleiben und weiter hier wohnen können.
Was heisst «verwurzelt»? Auch wurde nicht klar, unter welchen Bedingungen sie bleiben können. Ob sie sich die neue Wohnung noch werden leisten können etwa.
Die Krux ist: Einerseits wollen wir alle frühzeitig informieren, andererseits können wir zu diesem frühen Zeitpunkt noch keine konkreten Aussagen machen. An der Veranstaltung wurde darauf hingewiesen, dass eine Befragung der Bewohnenden geplant ist, um ihre Bedürfnisse und Wünsche zu erfahren. Da werden auch die Bedingungen benannt. Erst danach können wir auch die Etappierung und das Angebot konkreter planen. Und erst wenn wir kurz vor Baubeginn einen verbindlichen Kostenvoranschlag haben, können wir die Mieten der neuen Wohnungen festlegen.
In Zürich und in anderen Städten wird viel abgerissen und neu gebaut. Die Genossenschaften haben in diesem Transformationsprozess der Innenverdichtung und energetischen Sanierungen eine besondere Verantwortung, sie müssen Vorbilder sein.
Absolut. Habitat und Swiss Life (der Versicherungskonzern besitzt die anderen Wohnungen im Bergacker, Anm. d. Red.) haben der Stadt ein Konzept für die Sozialverträglichkeit der Bergacker-Erneuerung vorgelegt. Darin haben wir versprochen, dafür zu sorgen, dass mit einem Umsiedlungs- und Etappierungskonzept möglichst viele Mietende im Quartier bleiben können – und das meinen wir auch so. Die Stadt nannte unser Konzept vorbildlich. Deshalb enttäuscht mich die negativ konnotierte Erwähnung des Projekts im vorherigen Text – auch, weil er im Magazin einer befreundeten und werteverwandten Organisation wie der ABS erschienen ist, die wir sehr schätzen. Mir geht es nicht darum, kritische Stimmen zu stoppen, aber ich möchte nicht mit Unterstellungen verurteilt werden, ohne Möglichkeit, die Zusammenhänge aufzuzeigen.
Machen wir also einen Schritt zurück. Habitat 8000 und Swiss Life planen Ersatzneubauten für 400 günstige Wohnungen und sagen, man wolle den Bergacker nachhaltig erneuern, auch in einem sozialen Sinn.
Das ist unser erklärtes Ziel. Um eine hohe Quartierqualität zu sichern, haben wir zuerst in Kooperation mit der Stadt eine Testplanung gemacht. Diese hat gezeigt, dass eine Erneuerung in der heutigen Zone ohne hohe Häuser am sinnvollsten ist. Wir können so die Gartenstadtqualität weiter erhalten. Wir planen eine Etappierung, die es den Bewohnerinnen und Bewohnern erlaubt, während des Prozesses im Quartier zu bleiben, und wir nehmen mit einer geplanten Umfrage sogar ihre Wünsche und Anliegen in die Planung auf. Schliesslich entstehen bei der Habitat dank der möglichen Verdichtung und der Kostenmiete mehr kostengünstige Wohnungen als zuvor. Davon profitieren auch die heutigen Mieterinnen und Mieter der Swiss Life-Siedlung, die bei uns dann eine günstige Wohnung finden können.
Als ich nach der Informationsveranstaltung mit Mieterinnen und Mietern sprach, spürte ich aber wenig Hoffnung. Zu wissen, dass einem in absehbarer Zeit gekündigt wird, wiegt offenbar schwerer als das Versprechen, bleiben zu können.
Das kann ich gut verstehen und weise auf die vorherige Krux hin. Für uns ist klar, dass diejenigen, die jetzt dort wohnen, in eine der neuen Wohnungen zurückkehren können, dass sie erste Priorität haben. Wenn das an der Veranstaltung zu wenig deutlich wurde, tut es mir leid. Wir machen in den Genossenschaften ähnliche Erfahrungen. Sobald das Projekt klar ist und die Bewohnerinnen und Bewohner wissen, wohin sie umziehen können, vermindern sich diese Ängste. Darum müssen wir baldmöglichst auch ein konkretes Projekt vorweisen können.
Unklar blieb bisher, ob die neuen Wohnungen den finanziellen Möglichkeiten der jetzigen Mieterinnen und Mieter entsprechen. Bei Genossenschaften müssen diese in der Regel nicht befürchten, dass sie sich die neuen Wohnungen nicht mehr leisten können.
Dem ist nicht so. Genossenschaften kochen mit demselben Wasser und berechnen ihre Mieten meist gleich wie die Habitat bei diesem Ersatzneubau. Auch Genossenschaftsmitglieder erhalten Ersatzangebote, die sie nicht mehr als zwei Mal ausschlagen können. Und auch bei Genossenschaften sind die neuen Wohnungen teurer als die Altwohnungen. Da gibt es keinen Unterschied. Ausserdem: Habitat selber ist eine AG, keine Genossenschaft.
Sie gehört aber mehrheitlich Wohnbaugenossenschaften. Und diese funktionieren über Mitsprache und Mitbestimmung. Mir leuchtet nicht ein, warum ihr die Erneuerung bei Habitat 8000 anders angeht als bei euren Genossenschaftssiedlungen.
Der einzige Unterschied ist, dass in den meisten Genossenschaften die Mitglieder der gesamten Genossenschaft über das Projekt bestimmen und bei uns der Verwaltungsrat. Habitat wurde einst von Genossenschaften gegründet, damit sie auf dem Liegenschaftsmarkt rasch reagieren und Häuser kaufen kann, und zwar ohne, dass sie zuvor eine GV einberufen muss, was ihre Chancen für einen Kauf stark verkleinert. Das stimmt: Mitbestimmung ist da nicht drin, mit der vorgesehenen Umfrage besteht jedoch eine Mitsprache.
Diese ist nicht vergleichbar mit dem partizipativen Prozess, den Genossenschaften kennen, beispielsweise die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich, bei der du Präsident warst.
Die ABZ ist eine Ausnahmeerscheinung. Die meisten Genossenschaften, die ich kenne, gehen nicht so weit. Unternehmergenossenschaften gar nicht. Wir haben in der ABZ und auch bei «mehr als wohnen» (ein Zusammenschluss von mehreren Genossenschaften, die in Zürich-Leutschenbach die Siedlung Hunziker Areal bauten, Anm. d. Red.) das Partizipative sehr stark weiterentwickelt. Darauf bin ich auch ein wenig stolz. Von dieser Erfahrung profitiert jetzt auch die Habitat, die eine andere Geschichte und Kultur hat. Habitat kaufte einst einfach Liegenschaften, um sie der Spekulation zu entziehen. Und in diesen Liegenschaften wohnten Mieterinnen und Mieter, die nicht wie in einer Genossenschaft noch Mitglieder sind. Und das Selbstverständnis von Habitat war stets: Wir sind klein und schlank und konzentrieren uns auf unser Kerngeschäft, die günstigen Mieten.
Ein anderes Thema ist die Kommunikation.
Wir haben im Bergacker so informiert, wie es bei Genossenschaften der Standard ist: frühzeitig und transparent. Viel früher, als private Immobilienbesitzer es üblicherweise tun. Wichtig zu verstehen ist, dass es Habitat um bezahlbaren Wohnraum geht, immer schon. Der Spekulationsentzug ist mir ein zentrales Anliegen. Hinsichtlich der sozialen Nachhaltigkeit gibt es eine Pyramide analog zum Maslowschen Modell. Im untersten Feld und am wichtigsten für die soziale Nachhaltigkeit ist der bezahlbare Wohnraum. Als Zweites kommt die Wohnsicherheit, dass man nicht einfach rausgeschmissen werden kann. Dem verpflichten wir uns auch. Dann kommt die soziale Nachbarschaft, die Umgebung: dass man einkaufen kann, dass es barrierefrei ist und so weiter. Erst zuoberst kommen Mitsprache und Mitbestimmung. So gesehen leistet die Habitat mit ihren über 1'000 Wohnungen einen grossen Beitrag zur sozialen Nachhaltigkeit in Zürich und Umgebung.
Du sagst, ihr verpflichtet euch der Wohnsicherheit. Mit einer angedrohten Kündigung ist sie doch das Erste, das verloren geht. Aber lassen wir das, wir drehen uns sonst im Kreis. In diesem Gespräch hast du ursprünglich auch das Versprechen abgegeben, dass es ein Kontingent subventionierter Wohnungen geben werde – beim Gegenlesen hast du diese Aussage wieder gestrichen. Warum?
Zuerst machen wir eine Umfrage, um herauszufinden wie viele subventionierte Wohnungen es braucht. Dann müssen wir entscheiden, ob wir dies mit staatlicher Hilfe oder aus eigener Kraft machen. Und nochmals: Wir handhaben die Wohnsicherheit gleich wie die Genossenschaften. Dort erhalten alle, die keinen befristeten Vertrag oder einen entsprechenden Vermerk im Vertrag haben und deshalb nicht als Mitglied aufgenommen sind, mindestens zwei Ersatzangebote.
Apropos subventionierte Wohnungen. Politische Gegnerinnen und Gegner bezeichnen Genossenschaftswohnungen gerne pauschal als subventioniertes Wohnen. Was ja nicht stimmt.
Richtig. Viele Genossenschaften haben nie Subventionen bezogen. Nur 15 Prozent aller Wohnungen von Stadtzürcher Genossenschaften stehen auf Land im Baurecht. Und Subventionen an Genossenschaften im Sinne von à fonds perdu-Beiträgen gibt es schon seit über 50 Jahren nicht mehr. Es sind letztlich die Kostenmiete und der Spekulationsentzug, die zu den tieferen Mieten führen. Beim Bergacker haben wir zum Bespiel einen sehr tiefen Bodenpreis – der Marktpreis ist gegen 20-mal so hoch! Der tiefe Bodenpreis ist also das Erste, das wir den Leuten als soziale Rente weitergeben. Und den Altbau haben wir in den letzten Jahren über unser Firmenergebnis abgeschrieben. Auf dieser Grundlage können wir nach der Erneuerung sogar mehr Wohnungen mit günstigen Mieten anbieten als zuvor. Und das barrierefrei für ältere Menschen, mit Platz für Velos und Autos und damit mehr Wohn- und Lebensqualität.
Könnte man denn auf dieser Basis nicht bereits konkrete Angaben zu den künftigen Mietpreisen machen, sodass die Betroffenen planen können?
Es gibt mit den Baukosten eine grosse Unsicherheit. Hält die derzeitige Bauteuerung an oder erhebt der Staat neue gesetzlichen Forderungen an das ökologische Bauen, werden die Kosten steigen, was schnell einmal 10 bis 20 Prozent Mehrkosten und damit höhere Mieten bedeuten kann.
Gibt es weitere Unsicherheiten?
Ja, zu einem so frühen Zeitpunkt können wir noch nicht viel zur Etappierung sagen, und entsprechend auch nicht, wann wer in eine provisorische Wohnung umziehen kann. Dies hängt von der ganzen Planung und vom Baubewilligungsverfahren ab.
Für den CO2-Fussabdruck und für die Mietzinsen sind die Wohnungsgrössen relevant. Die bisherigen Wohnungen im Bergacker sind sehr klein – es wäre eine Chance, sich bei den neuen Wohnungen daran zu orientieren.
Ja, natürlich. Früher waren Mietwohnungen generell kleiner. Es gab Anfang der 2000er-Jahre den Trend, 120 Quadratmeter grosse 4,5-Zimmer-Wohnungen zu bauen, selbst bei Genossenschaften. Heute sind wir aber wieder bei 90 bis 100 Quadratmetern für 4,5 Zimmer. Im Bergacker sind die Grundrissvorgaben auch in diesem Rahmen. Entscheidend ist aber die Belegung. Wir haben heute viele unterbelegte Wohnungen, was nach der Erneuerung nicht mehr der Fall sein wird. Damit wird der Mehrverbrauch pro Person kompensiert, wie die Beispiele in Genossenschaften zeigen. Das senkt den Bodenkonsum pro Person, die Infrastrukturkosten der öffentlichen Hand und den Energieverbrauch. Ohne all diese Vorteile würden wir ja nicht günstigen Wohnraum ersetzen.
Das hat Habitat 8000 aber nie so klar kommuniziert. Überhaupt war eure bisherige Planung nicht einsehbar.
Die bisherige Testplanung diente nur dazu herauszufinden, ob wir in der heutigen Zone bauen können oder nicht und wie die Aussenraum- und Quartiersqualität gesichert werden kann. Es handelt sich also nicht um ein Projekt, das nachher gebaut wird. Aber natürlich hätte es öffentlich gemacht werden können, was im Nachhinein gesehen vielleicht auch besser gewesen wäre.
Der Bergacker ist ein exemplarischer Brennpunkt der Stadtentwicklung, und er könnte ein Leuchtturmprojekt hinsichtlich sozialer Verträglichkeit in Verdichtungsprozessen privater Bauträger werden.
Ja, rein aufgrund seiner Grösse hat er auch eine städtische Bedeutung, und wie ich ausgeführt habe, geben wir uns als Habitat auch ohne Genossenschaftsform Mühe, sozialverträglich vorbildlich vorzugehen. Auch wir wehren uns gegen die Verdrängung der nicht einkommensstarken Bevölkerung aus der Stadt. Und wir wollen mit unserem Vorgehen einen Beitrag dazu leisten, dass unsere langjährigen Bewohnenden auch hierbleiben können.
Wie geht es nun konkret weiter im Bergacker?
Sobald wir wissen, wie die Planungsverfahren und der Zeithorizont aussehen, werden wir eine Mieterbefragung durchführen, so wie die Genossenschaften es machen. Damit wollen wir erfahren, welche Bedürfnisse die Mieterinnen und Mieter haben, was für Wohnungen sie brauchen. Die Resultate fliessen dann in die weitere Planung ein.
Danke für das Gespräch. Es war aufschlussreich und ich bin jetzt zuversichtlicher, was die Zukunft der Menschen im Bergacker betrifft.
Das freut mich, und auch wir müssen noch mehr lernen, uns in die Situation unserer Mietenden einzudenken und daraus zu handeln. Besten Dank.
