«Nicht ehrgeizig, sondern existenziell»

«Es gibt zwei grosse Hürden: Menschen, die den Sinn nicht sehen, und fehlendes Geld.» So antwortet Peter Nardo auf die Frage, warum in der Schweiz Gebäude nur langsam ökologisch saniert werden. Zu langsam, will die Schweiz die Ziele des Pariser Klimaabkommens er­reichen. Peter Nardo leitet bei der ABS das Deutschschweizer Team der Immobilienfinanzierungen, und seine Einschätzung deckt sich mit jener von Studien zur selben Frage. Pro Jahr wird in der Schweiz rund ein Prozent der Gebäude saniert. Mindestens zwei Prozent müssten es sein, wenn das Land bis 2050 das Klimaziel netto null erreichen will. Denn Gebäude sind wahre CO2-Schleudern: In der Schweiz verursachen sie gut ein Viertel aller CO2-Emissionen.
Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass auch die ABS im Bereich der Immobilien Handlungs­bedarf geortet hat. 2020 hat die Bank erstmals den CO2- Fussabdruck ihres Kreditgeschäfts ermittelt. Dabei hat sich gezeigt, dass die Immobilienfinanzierungen, die 83 Prozent des Kreditvolumens ausmachen, für 94 Prozent der Emissionen aller Kredite verantwortlich sind  1.  Die ABS hat sich deshalb ein ehrgeiziges Ziel gesetzt: Bis 2030 will sie die Emissionen all ihrer Finanzierungen auf netto null reduzieren. Ist das im Bereich der Immo­bilien machbar? Das Ziel könne gar nicht tiefer gesteckt werden, sagt Peter Nardo. Es sei höchste Zeit, sich auf den Weg zu machen. «Ich finde unser Vorhaben nicht ehrgeizig, sondern existenziell. Es gibt keinen Plan B!» 

In ihren Beratungsgesprächen stellen Peter Nardo und sein Team immer wieder fest, dass oft die Kosten und nicht der Nutzen im Vordergrund stehen, wenn es um ökologisches Bauen und Sanieren geht. «Um unser Ziel zu erreichen, ist daher gute Aufklärungsarbeit zentral», sagt er. Es sei wichtig, neuen und bestehenden Kundinnen und Kunden aufzuzeigen, wie hoch die CO2-Emissionen ihres Gebäudes seien, wie sich diese auf das Klima auswirkten und mit welchen Massnahmen sie gesenkt werden könnten. Dies würde sich oft auch wirtschaftlich auszahlen, denn ökologische Gebäude seien im Betrieb günstiger und in der Regel mehr wert als konventionelle. «Wir helfen unserer Kundschaft also auch, langfristig Geld zu sparen», sagt Peter Nardo. Und schliesslich geht er davon aus, dass in absehbarer Zukunft vom Staat vorgeschrieben werden könnte, dass Gebäude 1,5-Grad-kompatibel sein müssen. «Da macht es doch Sinn, diese Entwicklung vorweg­zunehmen und mit unserer Unterstützung bereits jetzt in die Öko­logie des eigenen Hauses zu investieren.» Eine bessere Isolation, neue Fenster oder ­eine ­ökologische Heizung brächten oft schon viel und würden sich auf verschiedenen Ebenen lohnen.

Peter Nardo stellt sich vor, dass die ABS solche Massnahmen in Zukunft als Bedingung an ihre Finanzierungen knüpft. Aber nicht nur, denn sie decken lediglich die Betriebsenergie ab und damit nur einen der Aspekte, die für die Bank ein nachhaltiges Gebäude ausmachen. Ein weiterer ist die Bauökologie. Für den Bau oder die ­Sanierung von Gebäuden soll möglichst wenig graue Energie verbraucht werden. Gerade bei Ersatzneubauten gelte es deshalb laut Peter Nardo, genau abzuwägen, ob die Rechnung aufgehe. Weiter beurteilt die ABS den Standort von Gebäuden und misst seit 2012, inwiefern diese zur Zersiedelung beitragen. Projekte mit einem hohen Zersiedelungsgrad erhalten keinen Kredit. «Letztlich sollen die Bauprojekte, die wir finanzieren, auch enkeltauglich sein», erklärt Peter Nardo. Deshalb legt die Bank Wert darauf, dass Gebäude eine hohe Nutzungsqualität bieten und sich auch veränderten Bedürfnissen einfach anpassen lassen.

Mit ihrem ganzheitlichen Ansatz geht die ABS laut Peter Nardo weiter als die meisten anderen Banken – seit fast 20 Jahren. Damals hat die Bank ein eigenes Immobilien-Rating entwickelt und eingeführt. Dieses beurteilt die Nachhaltigkeit einer Immobilie entlang den Dimen­sionen Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaftlichkeit. «Die Einführung des Ratings war eine Pionierleistung», sagt Peter Nardo. Unter anderem im Hinblick auf das neu ­gesetzte Ziel ist es kürzlich überarbeitet und vereinfacht worden. Ergänzt wird es heute mit dem Online-Tool «eVALO», das von der ABS als Fachpartnerin unterstützt wird. Kundinnen und Kunden können mit dem Tool die ökologische Sanierung ihres Gebäudes simulieren und erfahren, welche Massnahmen den grössten Hebel bieten. Sowohl das Immobilien-Rating als auch «eVALO» seien wichtige Sensibilisierungsinstrumente in der Be­ratung, weiss Peter Nardo. Wer schlecht abschneide, werde denn auch nicht vor die Tür gestellt. «Das würde uns möglicherweise helfen, unser Ziel zu erreichen», gibt er zwar zu. Aber an der Gesamtsituation würde sich damit ja nichts ändern. Ein unökologisches Gebäude belaste auch ohne Geld der ABS die Umwelt. «Diesen Weg suchen wir ­deshalb nicht.» 

Mit ihrer Beratung arbeitet die ABS daran, die eine Hürde zu überwinden, die einem klimafreundlichen Ge­bäudepark in der Schweiz im Weg steht. Wie sieht es mit der zweiten aus, dem fehlenden Geld? Die Vorschriften zu den benötigten Eigenmitteln und zur Tragbarkeit würden der Kundschaft der Bank klare und gesetzlich verankerte Grenzen setzen, erklärt Peter Nardo. «Wenn beispielsweise ein junges Paar ein Haus kauft, sind bei den heutigen Immobilienpreisen die finan­ziellen Mittel oft schon ausgeschöpft.» Für eine Sanierung bleibe dann kaum noch etwas übrig.
Bereits jetzt hat die ABS zwei Hypotheken im Angebot, die ABS-Econova-Hypothek und die ABS-Ecosana-­Hypothek, die ökologisches Bauen und Sanieren fördern. Je nachdem, wie gut ein Bauvorhaben mit dem Im­mobilien-Rating abschneidet, gibt es eine Reduktion auf dem Zins. Allerdings sei diese momentan eher gering, gerade auch im Vergleich zu den Angeboten anderer Banken, merkt Peter Nardo an. Deshalb stehe für ihn der finanzielle Anreiz nicht im Fokus. Wichtiger sei ihm der Mehrwert, den die ABS mit ihrer Beratung biete. Zudem helfe ein niedrigerer Zins auch nicht, wenn Eigenmittel fehlen würden oder die Tragbarkeit nicht ­gegeben sei. Deshalb prüft die Bank zurzeit, ob sie bei ökologischen Bauprojekten auf andere Weise flexibler sein kann, und sammelt Ideen für neue Finanzierungsprodukte. Peter Nardo ist überzeugt, dass die ABS etwas ­bewegen kann, aber er hält auch fest: «Letztlich wird es mehr öffentliche Fördergelder brauchen, um die Wende wirklich zu schaffen.»