«Pas ambitieux, mais existentiel»

«Les deux obstacles majeurs sont les personnes non convaincues et le manque d’argent.» Voilà comment Peter Nardo explique pourquoi la rénovation écologique des bâtiments va si lentement dans notre pays. Trop lentement pour respecter les objectifs de l’Accord de Paris sur le climat. À la BAS, Peter Nardo dirige l’équipe des financements immobiliers pour la Suisse alémanique, et différentes études portant sur la question confirment son point de vue. À peu près un pour cent des bâtiments est rénové chaque année à l’échelle nationale. Il en faudrait au moins le double si l’on veut que notre pays atteigne l’objectif climatique «zéro net» d’ici 2050, car l’environnement bâti émet d’impressionnantes quantités de CO2: on lui doit plus du quart des émissions de gaz à effet de serre de la Suisse. 
Rien d’étonnant, donc, à ce que la BAS ait discerné la nécessité d’agir dans le domaine de l’immobilier. La Banque a mesuré pour la première fois l’empreinte carbone de ses activités de crédit en 2020. Cette analyse a révélé que les financements immobiliers, qui représentent 83 pour cent du volume des crédits, sont responsables de 94 pour cent des émissions de tous les crédits1. La BAS s’est alors fixé un objectif audacieux: faire passer à zéro net les émissions de tous ses financements d’ici 2030. Mais est-ce possible dans l’immobilier? Peter Nardo n’imagine pas d’objectif moins ambitieux et pense qu’il est grand temps de s’y mettre. «Pour moi, notre projet n’est pas ambitieux, mais existentiel. Nous n’avons pas de plan B!»

Au cours de leurs entretiens de conseil, Peter Nardo et son équipe constatent que ce sont bien souvent les coûts – plutôt que les avantages – qui font pencher la balance en matière de constructions et de rénovations écologiques. «Nous devons nous focaliser sur la sensibilisation afin d’atteindre notre objectif», prédit le responsable des financements immobiliers. Il faut montrer à la clientèle nouvelle et actuelle l’ampleur des émissions de CO2 de son bien immobilier, la façon dont ces émissions nuisent au climat et les mesures permettant de les diminuer. De telles solutions ont généralement aussi des avantages pour le porte-monnaie, car l’exploitation d’un bâtiment écologique revient moins cher et sa valeur dépasse d’ordinaire celle des constructions traditionnelles. «Cela fait que nous aidons également notre clientèle à économiser de l’argent à long terme», souligne Peter Nardo. Selon lui, dans un avenir proche, l’État pourrait imposer la compatibilité des bâtiments avec la limitation du réchauffement climatique à 1,5 degré. «Nous devons anticiper cette évolution et investir, avec nos crédits, dans l’écologie de l’habitat.» Et de rappeler les avantages et la rentabilité d’une meilleure isolation, de nouvelles fenêtres ou un chauffage respectueux de l’environnement. 

Peter Nardo prévoit que de telles mesures seront un jour la condition pour obtenir un financement par la BAS. Mais pas seulement, car on ne parle ici que d’énergie de fonctionnement — c’est-à-dire juste un des aspects qui, du point de vue de la Banque, déterminent la durabilité d’un bâtiment. La construction ou rénovation écologique en est un autre: elle doit nécessiter le moins d’énergie grise possible. Peter Nardo insiste sur l’im­portance de bien peser le pour et le contre, avant de se lancer dans toute nouvelle construction. Depuis 2012, la BAS examine l’emplacement des bâtiments et évalue à quel point ils contribuent au mitage du territoire. Les projets dont le taux de mitage est élevé se voient refuser tout crédit. «Pour le dire simplement, les projets de construction que nous finançons doivent être favorables aussi aux générations futures», éclaire Peter Nardo. Voilà pourquoi la Banque tient à la haute qualité d’utilisation des bâtiments et à la facilité de les faire évoluer selon les besoins. 

Peter Nardo ajoute que l’approche globale de la BAS va au-delà de la plupart des autres banques, depuis près de vingt ans. Cela remonte à l’époque où la Banque a conçu et introduit son propre rating immobilier. L’instrument évalue la durabilité d’un bien immobilier sous les angles environnemental, sociétal et économique. «Le lancement du rating a été un travail pionnier», explique Peter Nardo. Récemment remanié et simplifié, notamment en prévision du nouvel objectif fixé, le rating immobilier est aujourd’hui complété par l’outil en ligne eVALO, dont la BAS a contribué au développement en tant que partenaire spécialisée. La clientèle peut désormais simuler la rénovation écologique de son bâtiment et identifier les mesures les plus efficaces. Le rating immobilier aussi bien qu’eVALO sont des instruments de sensibilisation majeurs en matière de conseil, fait observer Peter Nardo. Les projets avec une mauvaise note ne sont pas systématiquement rejetés. «Cela nous aiderait peut-être à atteindre notre objectif», admet-il, mais sans changer quoi que ce soit à la situation globale. Un bâtiment non écologique nuit à l’environnement même sans argent de la BAS. «Nous ne cherchons pas à nous engager dans cette voie.» 

Par ses conseils, la BAS contribue à surmonter l’un des obstacles vers la création d’un parc immobilier respectueux du climat en Suisse. Et pour le second obstacle, c’est-à-dire le manque d’argent? Les directives légales relatives aux fonds propres nécessaires et à la viabilité financière imposent, à la clientèle de la Banque, des limites claires et fixées par la loi, comme le rappelle Peter Nardo. «Par exemple, quand un jeune couple veut racheter une maison, ses moyens financiers suffisent souvent à peine vu les prix actuels du marché.» Aussi, les poches sont quasiment vides pour une rénovation 
écologique de l’objet. 
La Banque propose déjà les hypothèques BAS Econova et BAS Ecosana, lesquelles encouragent la construction et l’assainissement écologiques. Selon le résultat qu’obtient un projet avec le rating immobilier, il peut bénéficier d’une réduction du taux d’intérêt. Celle-ci est actuellement plutôt modeste, surtout en comparaison avec les offres d’autres banques, reconnaît Peter Nardo. L’incitation financière ne constitue donc pas une priorité. M. Nardo donne davantage d’importance à la valeur ajoutée des conseils de la BAS. Sans parler du fait qu’une diminution du taux d’intérêt ne sert à rien en cas d’insuffisance de fonds propres ou de charges financières trop lourdes. La Banque réfléchit, en ce moment, à une forme de flexibilité pour les projets de construction écologiques, et elle rassemble des idées pour de nouveaux produits de financement. Peter Nardo a la certitude que la BAS a le pouvoir de faire avancer les choses, mais aussi qu’«en fin de compte, il faudra davantage de subventions publiques pour réellement prendre le tournant».